买房被判补差价,说好的诚信呢?

买房被判补差价,说好的诚信呢?

广州一名男子以233万元价格买入越秀区一处房产,但是几个月后房价上涨,原房主多次要求仲裁买卖合同无效。广州市仲裁委员会第一次驳回原房主的请求,但原房主第二次仲裁请求获得了支持,此新闻迅速引爆舆论,掀起有关契约精神的讨论。

卖房后反悔屡见不鲜

关注近期有关楼市的新闻可以发现,广州这名男子的遭遇并非个例。在全国不少地方均发生过房主卖房之后反悔的事例。

  • 据《北京晨报》报道,王女士将丰台区一套房屋以150万元的价格卖给丈夫的哥哥后,又心生反悔,称自己因常年生活在美国不了解国内行情而低价售卖,为此起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审败诉后,王女士上诉。

  • 北京购房者卢女士与售房者葛女士于2016年1月份签订房屋销售合同,在经历了两个月房价上涨后,葛女士以自己是“残疾人”、有“精神病”为由,欲毁约不卖了,并且不愿承担违约责任,有意思的是,葛女士表示如果卢女士愿意提高购房价格,也可以继续完成交易。

  • 同样,江苏南京的卖家许先生,也表示宁愿支付两万违约金,也想把定金退给买房者,重新定价进行交易。

  • 这些卖房又反悔的事例,都有一个共同点:即房主在卖房后房价都上涨了。面对飞涨的房价,房东难免产生“卖亏了”的想法。不过在大多数的新闻报道中,卖房者并没有得到法律的支持。

  • 引起此次舆论爆炸的关键在于,广州仲裁委支持了卖方,不少网民斥之为“奇葩仲裁”;也有声音认为,此仲裁并非毫无道理。

支持卖家:非正义合同保障不了契约精神

契约不仅要基于双方自由签订,也要具备正义性。

  • 本案里仲裁机构最终支持卖房者一方,其实与卖房后房价飙升无关,而是最初交易时成交价远低于市值。涉案房屋面积较大,又是学区房,据评估,交易时期的估价为277多万元,而当时的实际成交价仅为233万元。44万多元的差价显然不少,仲裁机构要求补的也正是这一部分。

  • 其次,完整的契约精神不仅指严格信守契约,“契约平等”也是题中应有之义,我国《民法通则》与《合同法》中亦有明文规定。比如,《民法通则》第五十九条规定,行为人对行为内容有重大误解的或显失公平的,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。而最高人民法院对“显失公平”的司法解释为:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。就本案来说,原房主一个99岁、另一个年近90岁,显然对房屋市值缺乏经验。(《半岛都市报》)

  • 虽然,契约信守是契约精神的核心内容,但契约自由、平等则是信守契约的前提。也就是说,契约不仅要基于双方自由签订,也要具备正义性。这在我国合同法上也有所体现。

  • 回到这起案件。实际上,仲裁机关支持卖房者,并不是因为房价飙升导致房主“卖亏了”,而是因为在合同订立时,成交价就已经远低于当时的市值。这说明房屋当时确实卖便宜了不少。在没有其他相反证据的前提下,这份评估结论对于案件的走向起到了决定性作用。(《信息时报》)

支持买家:契约岂容随意推翻 应恪守契约精神

为什么能够出现第二次迥异的裁定?抛开是否违反“一事不再理”的原则不说,一个可能存在的问题就是“是否显失公平”,这也是卖家马先生重新申请裁决的主要诉求。

  • 所谓“显失公平”,最高人民法院在《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》予以了专门的司法解释,即“一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”

  • 从该定义出发,认定是否构成显失公平,需把握两个方面要素:一是协议双方当事人是否权利义务明显不公平,二是一方当事人是否利用优势或者利用对方没有经验签订的合同。于前者而言,233万元的价格虽然稍低,但是在2013年的广州交易的房屋来说,还是合理的。于后者而言,原房东尽管年事已高,但整个合同的签订是在女儿的陪同下进行的,程序也没有违法。

  • 仲裁具有民间性,这样的裁定显然部分考虑了民意的成分,忽略了法律原则。如果房价飙升导致的“显失公平”发生在房屋过户期间,给原房东适当的补偿在法律上是站得住脚的。如果在交易没有瑕疵,且在房屋产权过户之后,以情理和民意要求支付,对买家冯先生来说却是“显失公平”的。(《重庆时报》)

  • 广州发生的这个奇葩案例,仲裁委手撕的正是市场赖以维持的契约精神。试想一下,如果房价涨了,卖方可以要求补偿,那么房价跌了,买方是否也可以要求补偿?同理,股票亏损了,是否可以找赚钱的人来赔?如果法定的契约都可以不算数,如果所有的交易都需要仲裁委来判定价格是否公允,那么市场就不可能存在,人们就不会有交易的欲望,只会有对交易的恐惧,交易的成本将因此大到无比。

  • 广州仲裁委在本案中所做的事情,貌似在充当“万能的市场之母”:一方面轻飘飘地撕毁合法契约,一方面又像管教子女一样“管教”市场——你这个价格不对,我这个价格才对。可是,仲裁委的手可以伸到市场交易的内衣里乱摸吗?到底是市场经济,还是仲裁经济?说实话,这是一个极坏的案例,如果不能有效控制失范的权力,则会败坏市场经济的“水源”。(《北京青年报》)

  • 近年来,相关方面的司法意图更倾向于尊重当事人的意思自治、尊重契约,不轻易认定合同因为“违法”、“不公平”而无效或者可撤销,就是要让市场机制自己发生作用,“显失公平”主要只适用于商家的霸王条款、劳动合同,极少是用于买卖合同的。如果司法机关轻易以司法权力,认为原来的价格“不够公平”,从而撤销合同或者要求补偿差价,不啻打开了潘多拉的魔盒。(《新快报》)

房屋买卖 公平和契约一样重要

完整意义上,契约精神包括契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神、契约救济精神四个方面。

  • 对于这起案件,不少人认为原房主看到房价飙升就反悔,这是违背契约精神的不诚信做法,不应得到法律支持。这或许是因为人们普遍认为,契约精神就是严格遵守合同中的各项承诺。但完整意义上,契约精神包括契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神、契约救济精神四个方面。

  • 诚然,人们痛恨那些签订卖房合同却因房价上涨毁约或坐地起价的房主。其实,只要买房者在签署合同时,在条款中强调违约责任,那类房主必将因其不诚信行为付出法律代价。法律当然保护守信者,而另一方面,法律也同样保护合同中的弱者,否则,《威尼斯商人》中安东尼奥与夏洛克签订的割肉合同,就会在现实中上演。

应该说,本案是一个提醒,物美价廉人人爱,但一味想“捡漏”未必是好事,特别是在买房这种可能牵扯众多家庭成员利益纠葛的事情上,选择心仪的二手房,还是要全盘深思熟虑。

外国二手房交易是什么样?

  • 澳大利亚二手房贷款金额可达95%

    在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买,贷款金额可占到整个房价的95%,贷款期限长达25年。不管是新房还是二手房,一般都装修齐全,购房人基本不必再额外开支。

  • 美国人买房挑剔环境

    美国人买房子,对周围的环境很挑剔,而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说,符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区,在这种地段基本没有新建的房子,都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子,那价格也绝对不是一般人能承受的。因此,在美国买房子,大多是买二手房。

  • 德国大多数人选择租房

    对普通德国人来说,要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明,德国有实力购房的人不足半数,大多数德国人选择租房住,因此二手房市场不活跃。

  • 法国郊区二手房价廉但费事

    有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房,那些独立小楼式的住宅非常好卖。但是,这样的旧房大多需要经过自己装修才能居住,可以说价格便宜,但很费精力。

  • 英国换房频繁

    在英国,70%的人拥有自己的住房,不过,英国人经常弃旧从新,每隔七八年就要换一次房子,因此二手房市场很活跃。在英国中央银行降息的带动下,住房贷款利率不断下降,任何人,只要有职业和工资收入,都可申请抵押贷款,贷款期限一般为25年,这使得英国的住房市场更趋完善。

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